謝明瑞
|
一、 前言 新政府新氣象，新面孔代替老面孔，年青人代替老年人，不過人員的替換雖快，政策上的急轉彎則仍有困難，因此，上至總統、副總統的官樣演講，達官顯貴的各自表述，到升斗小民的左顧右盼，說明了新政府的新架構事實上仍建立在原有的架構下，因此，五二○就職滿月後的政績乏善可陳，對房地產的去化不僅沒有助力，反而有了阻力，在標榜三高房的同時，網路屋或軟體屋成了一種趨勢，不過對一般購屋族而言，由於房地產不景氣，購屋族群在新政府的三三三政策之下相對減少，金融業者為搶奪融資大餅，紛紛推出理財型房貸；另方面，鋼鐵、水泥等建材行情表現不佳，而營建類股則再創新低，整個房地產市場中，很難嗅出很High的信息，究竟當前的房地產行情為何？建材價格如何變化？以及營建類股之走向又如何……等，實有必要進一步來加以釐清。二、房地產行情分析 國內房地產的不景氣，已累積了近十年的歲月，由於經濟景氣不佳，加上九二一地震、農地釋出……等因素之影響，不僅房地產售價平疲，買氣持軟，土地公告現值及公告地價成下挫走勢，而且，這已經是連續兩年呈現回跌局面，亦是過去所不曾出現過的現象。根據台北市政府辦理八十九年土地公告現值與公告地價為例「路王」與「地王」依然不變，前者位於館前路與公園路之間的忠孝西路；後者則為新光站前大廈，市內公告現值調漲最高的區域在南港經貿園區，以及捷運板南線與新店線兩側的房地產個案，唯整體而言，由於經濟不景氣，限制山坡地開採，以及九二一大地震……等多種原因的相互影響，使得房地產的行情一直難有突破性的進展。 不過影響目前房地產無法回升的原因雖多，但以新政府的政策不明影響最大，根據信義不動產企劃研究室所發佈的資料顯示，在新政府滿月之後，不論是房市的推案量，成交量，或是銷售率與議價空間等，都比以往為差，若以就職前與就職後的一個月來作比較，則會發現除了議價空間增加了3.4%之外，其餘如推案量、成交量，以及銷售率等，均成下降之走勢，其下降幅度分別為11.3%，7.2%，以及6.2%等，若與民國85年李登輝就職的房地產市況作一比較，亦可發現新攻府較舊政府落後許多(參閱圖一)，當然，新政府可資處理的事情很多，房地產只是眾多政策的一種而已，但因住者有其屋為新舊政府的主要策略，因此，有關房地產行情的變化情形，當然必須予以關心。
房地產不景氣，不僅業者難挨，金融業者也不好過，因為大量的資金無法解套，為了吸引貸款者，於是各金融機構紛紛推出「理財型」的房貸策略，一般房屋貸款是以「本息定額攤還法」及「本金攤還法」為主，但理財型的房貸政策則是讓貸款者有更多的選擇機會，包括可以選擇先還利息，期滿再還本金的付款方式，或選擇「有閒置型資金時可提前償還部份房貸」之貸款方式，以減輕貸款者的利息負擔，這種貸款模式，可以讓貸款者不須預備現金以備不時之需，甚至可將該基金作為週轉金，讓自有資金兼具獲利性與流動性特色，故較受一般人的喜愛。 除此之外，有些銀行甚至更進一步推出「風險係數型房貸」新專案，其是根據市場同業之平均利率，以及不同房貸產品的特性，先訂出房貸的基本利率，再根據貸款者的房屋坐落區位，貸款成數，以及個人信用與償債能力等三項因素，給予加減碼，然則再訂出最後的利率，其中，房屋區位是根據郵遞區號的不同而劃分成四個區域，分別是精華區、Ａ區、Ｂ區與Ｃ區，而精華區是指台北市的大部分地區，Ａ區包括台北縣部分、中、南部城市，Ｂ區中南部較偏遠的地段，Ｃ區則是指較偏遠的農地。一般是農業區的房子會減碼優惠，Ａ區利率不動，Ｂ區利率會加碼，Ｃ區則通常會被拒絕貸款。 在貸款成數方面，因貸款成數愈高，風險愈大，因此，若客戶僅貸款五成，則可減碼0.1%，在信用及償還能力上，若貸款人的月收入超過十萬元，則可再享有減碼0.1%的優惠，此種風險係數型的房貸政策，其主要特色在於貸款利率的高低是根據貸款者本身的風險程度而定，高風險的族群必須支付較高的利率水準，而低風險的客戶則可享受較低的房貸利率，惟其增減碼仍有其一定的額度，一般最高加碼為0.4%，而最低的減碼則為0.3%，有關國內各銀行的理財型房貸可參閱表二的說明。
如果還要進一步了解豪宅的配備，則還有手工鍛造的防爆門、法式推開式氣密長型客廳落地窗、加長型的電梯可以停放擔架和病床，大型傢俱的二十人份超大電梯，自動控制全棟大樓和照明設備、專屬雪茄屋、可容納一千二百瓶紅酒的「恆溫貯酒室」，高爾夫球果嶺……等，真可謂是現代人的黃金屋！ 當然，網路設備並非是富豪的專利，一般人都已開始注重網路的存在，根據美商奧特佳(Ortega) 的研究，在台灣現有的房屋銷售個案中，有些已開始架設有完美的網路，因為隨著e世代高高速上網的趨勢，無線寬頻網路開始挑戰並替代傳統的自動化大樓，在台灣住宅的開發過程中，大致可分為第一代早期的傳統自動化大樓(即一般硬體住宅)、第二代的資訊整合的網路住宅或廠辦大樓(即目前房屋市場上的網路社區或網路建築)，以及第三代的全方位智能化網路住宅或廠辦大樓(即軟體住宅)，這種號稱由矽、無限寬頻網路、以及軟體所打造出來的新世代住宅，將會成為未來房地產的主流，不過目前台灣網路住宅普及率仍不及1%，因此，軟體住宅將使傳統的營建業可以取得較佳的商機。 事實上，國內部分建築業者已從傳統的撥接上網、纜線數據機cable modem上網，數據線Twised Pair上網等發展到光纖Fiber網路、無線寬頻網路等，因此，在新建的個案中，如國泰建設在新竹的「荷蘭村」、冠德建設所推出的個案中，把寬頻網路列為是標準配備、太平洋建設兩年前與中華電信數據公司合作，在板橋推出ADSL網路住宅之後，從今年開始，其所推出的個案均已全部e化，從住宅的需求中可以發現，建築業者唯有在推出新案或興建預售屋時，能在價位、品質、速度與服務上多作努力，才能在不景氣的房地產市場中脫穎而出，而軟體住宅的需求不論是來自三高房的高標準配備，或一般房的資訊訴求，都是建築業者在推出新案時不得不加以考量的問題。 三、建材價格波動分析 根據美國紐約國際物業顧問公司可口納(Corcoran)今年所作的一項最新調查報告資料顯示，在目前「全球最昂貴的住宅城市排行榜」中，以東京涉谷區的房價，高居全世界高級住宅最貴的榜首，其每坪平均售價約新台幣一百三十八萬四千元；為香港的山頂豪宅，平均每坪售價約新台幣一百二十九萬六千元，再次為英國倫敦的豪宅，其每坪平均價位約為新台幣一百一十九萬九千元，而台灣目前每坪一百萬元的價位來看，以台灣電子業的發達，加上加入WTO以後所帶來的潛在商機，在此情況下，若跨國企業，外商高級主管陸續在台灣搶灘登陸，則台北市的頂級豪宅再創天價的機會頗高，亦即台灣的房地產很可能很快就會進入「全球最昂貴住宅城市排行榜」 中，而且躋身全球第四位也將很快的來臨，因為主要擁有地段、產品規劃特色、建材、名人鄰居，以及社區管理等五大豪宅的基本要件，則再創新高的個案便會出現，問題是在三高房的售價在履創新高之際，建材價格並未因應上調，其因安在？在三高房售價一路攀升的過程中，建材價格應受影響，因其標榜建材的高級，不過由於豪宅所佔的比例相對較少，且其所採用的建材如手工防爆門、恆溫、恆冷、恆濕等空調設備等，在為數較多的一般房宅中並不會出現，因此，有關建材價格的變動情形，並不因豪宅的興起而有所變化，為了解當前建材價格的變化情形，茲擇要分別說明如下： (一)鋼鐵材料及其製品類： 本類產品種類繁多；是最重要的建築材料之一，由於國內缺乏鋼鐵原料，大部分的材料均由國外進口，因此，國際鋼鐵原料的價格行情之變化，為影響國內鋼鐵產品及材料售價之最主要因素，此外，國內鋼鐵製造業者雖多，但以中鋼的產能為最大，亦為影響國內鋼鐵產品價量的重要因素，因此，中鋼的決策過程與結果，亦為影響國內鋼鐵價格的重要因素，當然，鋼鐵業者的需求最為重要，因為市場供需的變化，為影響的產品價格的重要因素。 然則市場需求、中鋼決策以及國際行情等的狀況又如何呢？以目前國內的房地產市場而言，其銷售率普遍不高，新政府的三三三政策語意未明，給予許多人太多的想象空間，業者未蒙其利，先受其害，因為延宕購屋所導致的需求減少，為影響當前房地產低迷的最主要因素之一。在中鋼決策上，中鋼目前之調整集團之定位，由「鋼鐵生產者」轉型為「鋼鐵供應者」，而將「工業材料供應者」轉型為「工業材料、腦力資源、優質生活供應者」 。目前中鋼正規劃二○○五年建立第二核心事業，包括新興的網路事業以及未來的明星產業－生物科技，因此，中鋼未來發展方向包括鋼鐵本業的深耕，並調整產品組合，增加國際競爭力；擴大事業領域，多角化經營，開發本業周邊之新事業，在未來的營運目標中，鋼鐵本業的營收將逐漸降為五成以下。 不論是從當前的房地產對鋼鐵產品的需求來看，或是從中鋼的決策流程來作探討，都未看出影響鋼鐵行情的利多或短空之因素，然則國際鋼鐵原料的行情又如何呢？目前國際鋼鐵原料的供需狀況並未有太大的明顯變化，天氣、運輸、合約，以及競銷策略亦無太大的變動，因此，國際鋼鐵材料及其製品的售價行情尚稱平穩，鋼胚、不銹鋼片、冷軋或熱軋之不銹鋼產品，以及型鋼……等產品售價亦未有太大的不同，預估未來一月的價格行情仍是持平的走勢。 (二)水泥材料及其製品類： 由於房地產景氣不佳，水泥的需求一直未曾出現良好的契機，即使是九九年所發生的九二一大地震的重建工程，亦仍未有效顯現，在長久的不景氣中，水泥幾乎是處於谷底中的谷底，而當谷底沈滯日久，則總有出現突破的時機，否則整個水泥業只好改弦易轍，重新出發了，然而，水泥並無類似替代品，因此，長久以來，水泥在營建市場中，都屬寡占商品，價格變化深受寡占業者的決策影響，不過由於新經濟時代的來臨，加上進口水泥不斷的低價搶攻市場，已使國內的水泥業者難有突破性的進展。 面對房地產的不景氣，進口水泥產品的競爭，國內傳統的水泥業者唯有轉型以資因應，在高科技產業大量吸收資本所造成的資金排擠效應，以及企業紛紛轉型到電子科技類的大趨勢下，通訊、光電、以及生物科技成了水泥業者轉投資時的主要目標，而有關水泥本業的量數及其貢獻度則會愈來愈低，因此，有關水泥產品的售價最近幾無變化(參閱表三的說明)。
其實，新政府的低利房貸專案雖給業者帶來危機，其實是包含了危險與機會，因為低利房貸雖然促使買氣延後，但它總是存在的，僅管大多數的人不了解此一糖衣政策僅適合少數的弱勢，但時間久了，投資人了然於胸了，便會有所行動，有時在房屋去化上，來得早不如來得巧，只要回歸到市場的基本面，業者總是會有希望的，更何況新政府還有一些配套措施呢！ 在舊政府時代，曾將工程預付款制度加以修正，得標業者可預先支領10%∼30%的工程款，而新政府則將業者的競標之押標金額調降為1%∼5%，且上限不得超出五千萬元，可以有效減輕業者的財務負擔；此外，台灣高鐵之土建工程計有十一個標段，合計金額1750億元，已陸續開標，而921大地震之後的重建工作也已動工，道路、橋樑、學校等公共工程之重建經費約六百億元，在下半年可望陸續展開，使得房地產工程呈現較為活絡的局面。 另方面，由於營建業的獲利情況普遍不佳，在本業無甚「錢景」的情況下，許多營建業者紛紛另另起爐灶，開始轉投資高科的產業，如大陸工程轉投資台灣固網與台灣大哥大；國產轉投資東森媒體科技與泛亞電信；長谷轉投資長谷國際科技、生產CD ROM；而龍邦則轉投資中華映管、國聯光電，以及健亞生物科技等；昌益則直接投資生產中小尺寸的LCD、電子營運收入已超過本業，故計畫將由建築類股改為電子類股，除此之外，像冠德、太建、潤建、中工等也有轉投資高科技的題材，顯見在電子掌握一切的e世代中，營建類也須逐漸轉型，不過轉
|
