謝明瑞
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一、前言 邇來，國內股市不振，房市不張，投資人心思潰泛，而政治不清，政策不明，加上國際油價走高，拉抬物價走勢，在國內政經危機四伏，國外強鄰壓境之下，新政府的財經政策一片渾沌，在民心失據之下，雖有政府的強力作多，928行情的蓄勢待發，然而，房地產去化依然不如預期，不惟買氣低迷，而且違約續交房貸事件常有所聞，此外，營建業在預算大幅縮水之下，也抑低了整體營建類的表現。另方面，國際油價上漲，促使建材產品之運輸費用調升，石化、鋼鐵、水泥等建材產品售價紛紛揚升，惟買氣不振，難有較大的反轉空間，而在營建類股方面，由於國內股市表現不佳，大盤表現遠不如新政府預期，營建類股表現更差，一半以上的個股市值已低於面值甚多，雖油價上漲所帶來的物價上升，可能影響投資人購屋保值的決定，然而，營建個股的表現難有起色，而投資人因對政策不清所表現出來的信心不足，更是影響當前股價變化的重要因素，為了解其變化情形，本文擬利用圖表交叉分析的方式，為讀者諸君就當前的房地產走勢作一些比較性的分析與說明！ 二、房地產行情分析 國內房地產近期的表現令人擔憂，不僅買氣低落，挫價連連，而且目前仍無止跌回升的明顯跡象，這種不利局面雖與房地產本身的供需有關但政策不清，制度不明，人們失去對政府的信心卻是較重要的因素。台灣是個海島型經濟國家，政治與經濟難於截然劃清界限，因此，不論是何黨所統，何人所治，都需要認清政經難於分離的事實，而房地產業雖只是傳統產業的一環，但卻是不宜偏廢的環結，即使在當前房地產極端的不景氣之際，亦須了解個中原因，然后尋求解決之道。經濟活動與政府政策有密切的關聯性，自新政府上任四個多月以來，不論是「新手上路」還是「新路上手」，給民眾的感覺都是新而無當，且有「向下沈淪」的趨勢，新政府所面臨的問題很多，外有兩岸關係，強鄰虎視問題，內有政經風波不斷，核四興建爭議，國際油價上揚，外資撤退，傳統產業抽離，股票市場指數挫落，在內外交雜之下，政府常以轉移焦距，模糊焦點的作法，以新的問題來涵蓋舊有的問題，一旦新的問題擴大無法解決，又變成老的問題時，再爆出另一個新的問題，因此，核四爭議許久，延宕未決，傳統產業根離台灣，沒有治本方法，龐大的社福支出，造成財政上的捉襟見肘，油價帶來通貨膨漲的壓力，三千兩百億的低利房貸政策效果不如預期，股市政策飄搖不定，跌破十元面額的上市與上櫃股票高達約２５０種，亦即有三成以上的個股股票的價值已低於十元，而政府各部門之間缺少協調，各吹各的號，當然不成調，因此，有人在質疑，到底是我們的政黨有問題，還是真的如大眾所言：「憨百姓，不知死活在眼前」。 房地產的活絡與否應從經濟面導入似乎比較切題，因此，從七十九年，業者為規避容積率的問題而大幅度增建之時，固然是供過於求的主因，然而，影響房地產供需的因素很多，政治、經濟、金融、外交、內政……等幾都有密切的關聯性，其中，政經決策過程百轉千折最令人詬病，經濟的實質面表現不錯，但股市表現卻令投資人怯步，根據行政院經建會所編製的領先指標資料顯示，已呈現「六連黑」的從所未有之記錄，若股市、貨幣供給(M1B)持續下降，房地產去化亦無起色，則「黑色七連霸」可能無法倖免，長此以往，因政權交替所導致的小循環若繼續擴大，則其所帶來的不景氣就很嚴重了，任何人都不得不慎重加以提防，因為在當前政經局勢不穩的情況下，高油價所帶來的通貨膨脹與失業問題，可能造成投資人信心不足，而股市若再跌破六千點，可能拖垮民眾的信心，重回九○年的老路，這實在非您我所樂見，在此情況下，身為升斗小民，又非處於大選期間的「頭家」，只能權當作為被踩在底下當墊底用的「頭枷」而已，只能祈禱這種不正確的時代趕快過去，讓「頭家」真正顯示出他的尊嚴，只是新政府才開始，頭家們也別太看重自己的「頭家」地位，因為欲哭無淚總是令人難過的。 在非選舉期間，頭家們總是被遺忘的一群，卻也是不甘坐以待斃的一群，於是在困頓 中，積極求取謀生之道，上焉者轉業，逃離本業而就他業，特別是電子產業或其他高科技的產業，在幾番風雨過後，營建業者往往就會發現，不僅非本業的收入大於本業收入，還可以帶動本業的發展，於是有了「成也非本業，敗也非本業」的奇特現象；有些業者則朝雙本業發展，亦即同時發展本業與非本業；有些則逐漸放棄本業就他業，唯放棄本業確實有其不捨與困難，於是在平時整兵休息，而在某一個特殊的檔期則大軍壓陣，亦即選定在每年的某個特殊時期，大舉推案。 在國內房地產的生態中，每年均有其適當的推案時節，其中，上半年的329檔期與下半年的928檔期被業者視為是不可忽略的黃金檔，在今年的上半年中，由於總統大選因素，破解了行之已久的329檔期，可謂一無建設，二無利基，於是有了順延至下半年的928檔期之後，特別是政府三千二百億元的低利房貸措施，使得下半年的928檔期更為彌足珍貴，營建上市公司乃計劃推出共約60個個案，可售戶數為3950戶，可售金額達660億元的推案，為了與三千二百億元的低利房貸政策有所區別，有些業者刻意壓低房貸利率行情，有些則是結合集團、壽險與銀行資源，提出更低的房貸利率政策，如國建、冠德、大華等建設公司的趁機推出個案，至其功效如何？則尚不敢妄加推測，然而，若以目前的政經局勢來看，股市尚難有轉機，房市在928檔期的推波助瀾下，若無其他配套措施可資因應，則其推案的市場效應亦將十分有限。 事實上，在房市與股市俱挫的過程中，不惟房地產業者難於翻身，就是營建業者也大搖其頭，因為在政府的重大工程建設中，由於政爭激烈，各黨強力運作之後，使九十年度重大工程預算大幅縮水，雖然立院尚未作好提案審查，但工程預算若由原訂的一千九百六十億元縮減為五百五十億元，則對於內需型產業的營造業而言，其所承受的壓力不言可喻，房地產業尚有政府的作多政策，營建業者不僅未受政府青睞，反成為政爭之下的犧牲品，營建業者為求自救，乃倣造房地產業者之作法，研擬「振興營造業景氣方案」策略，除將營造業納入「振興房地產景氣方案」，給予營造公司的低利融資之外，並要求政府不要大幅取消明(九十)年的公共建設預算，取消預付款「專款專用」規定，並把預付款保證金從三成降為一成；此外，由於明年起將實施工時縮短政策，工程主辦單位應予損失補償，且對於重大工程不宜裁減引進外勞人數等訴求，當然，在這些建議中，雖是要突顯營建業的困境，讓政府了解其主要的困難，然而，相關單位到底能給予多少承諾，可能亦只限於口惠，紙上作業而已。 從房地產業者的觀點，房市幾無起色，從營建業者的觀點，對於房市的未來發展也不敢抱有太大的奢望，對於個別購屋者而言，也處處充滿無奈與無力感，在匯市與股市俱挫之下，不僅民間資產大幅縮水，連購買房地產都有力不從心之感，由於政策不清，投資人不敢輕易邁入購屋行列，即使已經訂購，亦會想辦法抽身，根據經驗法則，每當國情紛擾，政經局勢不定之際，民眾委賣的件數大幅度的增加，議價空間亦相形較大，若以目前政治不清的局面來觀察，股市連番挫落，新政府上任約四個月，股價加權指數亦跌了將近三千點，使得「總統選阿扁，股市上萬點」的競選口號，成了民間最大的笑話，股市大跌，不僅影響金融，也影響房市、股市降，資產縮水，買方支付自備款的能力相對減低，中途解約而退件的案數也持續增加，購屋者因受融資斷頭壓力而放棄斡旋金或訂金者，比平常多了7%左右。 不僅買方有問題，賣方也有問題，在承平時期，一些優良地段的物件通常少有流轉，而今，政經局勢不能所帶來的衝擊，已使部分精華地段的案件有所流通，如台北市大安、中正及松山區一帶，在大安路、仁愛巷內、師大附近的優質房宅以及臨沂街及民生社區一帶的房地產少有賣方，物件流通相對稀少，而今，股市平疲，部分屋主面臨資金壓力，也不得不尋求脫售，雖然價位較高，且少有議價的空間，但卻驗證了台灣「股市房市連動」的觀念確實存在，且具體而明顯。 在股市、匯市、房市齊挫聲中，其實並未影響到國內的經濟體質，因為若從總體經濟來觀察，今年八月的外銷訂單達137億美元，創下歷年單月次高紀錄，而九月與十月為傳統外銷旺季，外銷事業仍大有可為，同期間內，工業生產指數亦維持了近兩位數字的成長，經濟持續發展，似乎大有可為，然而，領先指標卻持續呈現連黑的不利走勢，加上國際油價上漲，影響層面甚廣，雖然美國已宣佈釋出戰備儲油，OPEC也決定增產原油，而台灣近年來對石油的依賴度已相對減低，對國內總體經濟的影響相對有限(除非油品呈現長期調漲觀象)，此外，美國股市變化雖可影響國內股市變動，但並非是影響的主要因素，然而，造成國內經濟真正的問題究竟為何？雖無具體估算，但攸關國內經濟發展的重大政策懸而不決，應是影響經濟沈淪的主要原因之一，如已經通過審核的核四案仍在爭執，不僅影響石化產業政策的擬定，連七輕、八輕的發展都會受到影響，另方面，大陸政策模糊不清，傳統產業之政策亦是渾沌不明，政府一方面要著手拯救傳統產業，一方面卻把資源放在高科技產業上，不同的部門隨時都有不同的口號，卻又上下不同調，院長支持核四，執政黨反核四，主計長的專業受到質疑，要予以罷免，教育部長的雙重國籍猶是懸案，財政部長被暗示下台，經濟部長有口難言，經建會主委出口成章，民眾卻是頭霧水，到底誰說了算?到底誰能實際掌舵?在一條滿載二千二百萬同胞的大船上，我們可以忍受船上的種種不便，但若掌舵者不能識大體，將民眾的生命財產繫於凡事不確定的綱領上，那就非人民之福了，頭家們總不能等船翻覆了，才來謀求補救之道吧！身為國家的執政黨，有義務不讓頭家們不受這種渾沌不明所帶來的不安，在路標處處有標示，卻處處模糊的今天，要想讓投資人重返對傳統產業的信任，仍需有一段長期的醞釀，而若最明顯的股市無法達到穩定軍心的作用，則房市亦難達成反轉的效果，如何在處處路標中找到正確的目標，重拾人民對政府的信賴，應是當前政府所須達成的目標，而頭家若無偷天換日的本領，將時日的軸規急速撥轉，就只要在沈默中，接受這所謂的政權交雜的宿命了。 三、建材價格變動分析 房地產不景氣，影響因素很多，但若長期的處於低迷走勢，則不僅民間經濟發展會受到阻礙，國家經濟發展也會受到不利的衝擊，而若將其影響的層面縮小，則建材類應是最直接的受害者，只是在長期的房地產不景氣中，建材市場價格的變化，受房市的影響已經是愈來愈淡薄了，當需求減少時，可以利用供給減低來作對應，但若影響來自於建材的材料本身，則其影響程度就不僅限於房地產的景氣，為了解當前建材價格的變化情形，僅擇其要者說明如下述：(一)鋼鐵材料及其製品類： 鋼鐵是重要的建材，其種類繁多，且價位的變化頗為一致，主要是受原料價格，或運輸費用的影響，以Ｈ型鋼為例，由於國際油價調漲，促使鋼品運輸成本提高，當然，油價只是引導鋼品售價調升的導火線，還有其他因素促使鋼鐵材料及其售價之上升，就鋼鐵之市場特性來看，每年的第四季為鋼鐵業傳統的銷售旺季，而政府的公共建設等重大工程雖然在下一個年度被大幅砍除，但原有的預算卻須在年底之前消化完畢，因此，政府與民間多項工程恢復施工，或陸續發包，促使對鋼鐵產品需求較為殷切，此外，每年的夏天一過，進入秋冬時期，便無限電的壓力，工程趕工，或業者增產均相繼實施，對於災後重建工作，以及高鐵工程陸續發包，對型鋼的要求日愈殷切，並使其產品售價具有調漲空間，因此，在國內宣佈調高油價之後，鋼品業者如東鋼立即調升內銷價格，每公噸調升三百元，依其尺寸大小，每公噸報價將介於10800元至11300元之間，在其他業者可能繼續跟進的情況下，本類產品售價仍有提升的空間，預估後市為平中走俏的格局。目前除Ｈ型鋼報價上升之外，其餘如鋼胚、盤元、合金鐵、竹節鋼筋、鋼筋、扁鐵、冷熱軋鋼捲、冷熱軋不銹鋼板、鋼管、不銹鋼盤元……等大都維持舊檔不變，唯因鋼鐵的運輸費用是一不可或缺的成本支出，除非業者能充分吸收油價，或油價的調升只是短暫現象，很快就會恢復原價，否則，本類產品售價的變化，可能是很難更動的。 (二)水泥材料及其製品類： 水泥為重要的建材，亦是主要的寡占產品，其替代性的產品較少，因此，水泥價格具有較佳的穩定性，然而，在過去的數年中，由於房地產不景氣，對水泥的需求相對減少，在需求不佳，供給受限的情況下，其價格本難調升，加上進口水泥長期以來的競售，使得水泥去化受阻，售價亦難有突破性的進展，因此，售價平疲，日前，由於原油價格上漲，燃料費用上升，運輸成本上漲，使得本類產品售價具有向上調整的空間，唯運輸費用的多寡，取決於產品的生產與銷售方式，若水泥業者以廠價交貨，則其影響較小，但若以工地價交貨，則其影響幅度較大，此外，地區因素亦是影響水泥價位變化的主要原因，目前國內水泥售價仍以北區價位為較高，而台泥的品牌售價又比其他品牌為高，其間的比較，可參閱表一的說明，本類產品的未來售價，應是穩中帶俏的走勢。
由於國內並無自產原油(產量很少)，泰半用油都需國外進口，因此，對於國際油價的變化情形必須十分注意，以目前國際原油價格來看，目前西德州中級原油每桶售價一度突破37美元，北海布蘭特原油亦逼近每桶35美元的關卡，此一售價行情已刷新十年以來的新高，若以世界經濟成長率4.2%來估算，每年對原油的需求將增加為每天二百五十萬桶，而OPEC若能每天再增高七十萬八千桶，便可恢復到原有的供給水準，由於油價的節節上升，相關產品均已陸續調漲，影響產業的發展甚巨，以目前油價的上漲趨勢來看，雖然油國組織樂於增產，用以調節油價，但部分國際油價專家預期油價會上漲至每桶四十美元以上，部分國際期貨專家更看漲至五十美元，國內石化業者及其下游廠商將面臨成本上漲的壓力，影響所及，有關石化建材售價亦必水漲船高，預估本類產品售價是繼續走俏的局面，當然，若上游業者可以自行吸收，則其影響幅度會相對較少。 四、營建類股分析 自新政府成立以來，國內股市以長黑收盤的機會愈來愈多，在短短四個月內，國內股價加權總指數已下挫近三千點，而且似無明顯止跌回升之現象，在一片慘綠聲中，不論是貴為熱門產業的龍頭股如台積電、聯電……等股價應聲下馬，連傳統類股的股價亦難倖免，連袂走低，究竟是股市體質太差，還是政策救不了股市，總之，已經打破多頭格局中所謂的「怎麼買怎麼賺」的迷思，除非投資人在股價極度偏低時介入，否則不太可能存在「怎麼買怎麼賺」的死胡同中。國內的總體經濟尚屬不錯，然而，政策不清，事理不明的決策過程，讓許多事業的決策者或基層的百姓無所適從，導致股價直直落，僅靠財長的喊話是不夠的，即使貴為一國之君，亦難對股市漲跌有定論，在種種不確定性因素的陰霾下，不唯財經政策無法落實，競選諾言亦無法呈現，於是股市下滑，台幣貶值，而二者所形成的金融痛苦指數(指股價指數下跌的幅度加上貨幣貶值的幅度之數值)有愈來愈高的趨勢，在亞洲九國中，台灣的排名已高居第六位，其金融痛苦指數達19.90%，其中，股市下降的幅度為20.29%，新台幣則微升0.38%，因此，其痛苦指數較香港的7.90%高出甚多，但較印尼的61.13%則較偏低，顯示國內股市在今年開盤以後，即出現連續下降的局面，而台幣對美元的比率亦有貶低的情形，顯示一般民眾對於政府的金融政策之表現方式不敢苟同，相關的情形可參閱表三的說明。 除了金融痛苦指數持續增加之外，可以進一步去探討股價的變化情形，在台灣目前約五百多檔股票中，其股價低於十元面值者已接近三分之一，其中，不乏過金光閃閃的金融保險類股，更甚者，其股價低於5元者亦大有人在，若以目前的雞蛋與水餃之價格相較，二者相差有限，亦即以一顆水餃，或一顆雞蛋的價格，便可擁有股票，故有雞蛋股與水餃股之稱，若以「創業維艱，股票上市上櫃不易」的過程來思考，看在創業者的眼裡，真是情何以堪啊。
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