謝明瑞
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一、前言 自新政府520上任以來，國內政經體系有著較大的轉變，不論是新手上路或是新路上手，都帶來「向下沈淪」的負荷，到底少數的主政者要帶領多數的群眾走向何方？竟無人知曉，政治不清，政策不明，導致政經體系的癱瘓，以及本土金融風暴的蠢蠢欲動，連帶使國內房地產景氣再往下探底，政府的五大政策，八大保證，以及股票無量下跌之後的六大措施，竟然都只是紙上作業的一場笑話。另方面建築材料價格籠罩在油價的陰影下蠢蠢欲動，股市在民眾缺少對政府的信心之下，營建類股之變動汲汲可危，國內失業率直線增加，痛苦指數亦超越他國，競爭力卻逐漸落後，市井小民在哀聲嘆氣之餘，卻不知應如何應對，從電視及收音機等媒體的民意反映中，令人沸騰的語言，讓許多頭家們不知何以自處，也不知如何在失望中找回希望，在房地產日漸萎縮之際又如何拉抬，為了解國內房地產的行情，以及建築類股之可能變化，本文試圖利用圖表對照之方式，將整個市場行情作一大略的剖析。二、房地產行情分析 有人說，台灣的企業沒有三年的「好光景」，對某些行業而言，三年是個長時期，但對某些行業來說，三年卻才只是開端而已，前者如電腦的發展，短短的三年中，許多人已不知DOS是何物，286是什麼東西，對這些產業而言，三年已經是好幾代的歷練了；後者如高科技產業，不論是生化科技或晶圓製造，其所需付出的時間相當可觀，R&D花費不計其數，三年，或才只是個開端而已，因此，三年，到底是長是短，其實並無定論，端視產業之性質而定，因此，我們說，台灣企業沒有三年的好光景，看似不太可能，有點誇張，但在技術進步快速的現代社會中，三年，對於某些企業，確實是太長了一點，至於三年對於房地產而言，到底是長或短呢？有人認為房地產必須投入大量的時間、人力與金錢，因此，三年期間為短期，但亦有人認為，三年已足夠讓房地產業者休兵，故三年為長期，其實，長期與短期的認定並無一定的規範，時間長短不重要，要能賺錢才重要，誠如財政部長顏慶章所言「有沒有吃魚翅不重要，重要的是有沒有利益輸送……」。
在房價逐漸下滑的過程中，政府也採用了各種對策，希望拉抬房地產的聲勢，然而，成效不彰，其利多因素包括82年，政府開放保險業者承作房貸，83年，政府推出每坪六萬元的平價住宅政策，84年有八百億元的不動產融資，85年至88年，政府對於低率房貸政策推行不遺餘力，累積金額直線增加，至89年，政黨輪替，新政府上台，更推出所謂的「333」政策，3%的低利貸款，讓無殼蝸牛引頸翹盼，然而，終究是雷聲大雨點小，「333政策」變成了「刪刪刪政策」，聞者莫不搖頭嘆息，卻又不知如何以對，其實，福利大餅只有一個，咬了一口不可能自動再回補，因此，過多的福利政策必然帶來排擠效果，而淪為口惠而實不惠，可憐的是我們這些頭家，只能望著不景氣的陰霾，逐漸在我們的心胸擴大，擴大，再擴大，如果政府沒有妥善的政策以資因應，我們很耽心，這種民心不安的汽球一旦擴張無法承受而破裂時，國家會變成什麼樣的亂象。 細數房地產不景氣的原因當然很多，但政治紊亂可能是衝擊比較大的因素，如因為國內的房地產由盛而衰的關鍵在於民國79年的全面實施容積率方案，業者搶建帶來了餘屋的大量累積所促成，而在往後的年度中，如何去除餘屋壓力，已成為業者心中的最大夢魘，而政治的不安則加深了房地產不景氣的惡運，如民國82年至85年之間，外有江八點的談話，內有李六條的回應，88年的兩國論，以及89年的回到92年共識的"中國人與台灣人的名稱混戰"，以及「觀其言，察其行」……等，導致兩岸關係更為緊張，房地產在股市不彰，政策不明的情況下，也呈現往下探底的走勢，而在房市股市俱挫之際，政府的利多政策成為民眾間口耳相傳的笑話之餘，卻還在五成六的民眾並不急著進場候教，寧願在屋外徘徊，瀏覽屋外的落日餘暉，也不願進入屋內喝一杯沁涼的啤酒，或守著滿屋的溫馨，因為有八成七的民眾認為，房價還會再跌，在股市無量下挫，股民資金大量縮水的情況下，房地產要想回春，看來也不是那麼容易呢？ 影響房價變動的因素很多，唯不論是總體經濟的走勢也罷，國家財政政策的變化情形亦可，但其影響幅度均沒有海峽兩岸關係的變化來的那麼密切，兩岸關係來自雙方政治立場不同的纏鬥，也來自雙方領導人的智商角力，但其影響深遠，以海峽兩邊來作比較，不論是人口的多寡，土地的大小，物產的豐瘠，亦或國際間的接受度，台灣均難望其項背，因此海峽對岸不論有何動作，均會直接或間接影響到國內股市與房市的變化，以民國84年，總統大選前後，中共的試射飛彈，引起國內政經的恐慌，而有經濟櫥窗之稱的股票市場更是一片慘綠，股票加權總指數由5058點下挫為4793點，第二次總統大選後，由於政黨輪替，具有台獨色彩的民進黨在「意外」中當選，引來對岸的「觀其言，察其行」，股市由8536點降為5831點，世界上很少有一個國家的股票會受另外一個國家的影響如此重大，足見海峽兩岸的關係，不僅影響股市變化，也影響房市的變動，有關兩岸關係對股市之影響，可參閱表二的說明。 除了兩岸關係影響國內房市變化之外，餘屋去化速度緩慢也是主要因素，早在民國79年，國內房地產業者為規避容積率的全面實施而大行搶建之後，便為房地產市場帶來供過於求的弊病，由於每年的推案計畫並未終止，因此，供過於求的情形一直持續，雖然餘屋量數有逐漸下降的趨勢，然而，成效不彰，餘屋過多仍是影響房價無法攀升的重要因素，根據信義房屋所作的調查資料顯示，其發現全國除了台北市區之外，其餘各地均有明顯的餘屋壓力，因其壓力係數偏高，而所謂的「餘屋壓力係數」是指以當地的餘屋量除以當地的戶數，所求得之值即為餘屋壓力係數，若壓力係數為一，表示正常，若大於一，表示餘屋壓力大；反之則小。 一般而言，餘屋量的多寡並不能完全代表某一地區的餘屋賣壓之嚴重與否，但從餘屋壓力係數的高低，卻可看出該地餘屋賣壓的輕重，亦可作為判定房價的支撐，壓力係數愈高，房價亦無支撐力，仍有往下探底的可能如台北縣的淡水與深坑；反之則具有較佳的支撐力，如台北市的大安、松山等地區，以台灣為例，南區的餘屋壓力指數最高，中區較小，北區則最低，若將台灣的房地產市場分成台北市、台北縣、桃園縣、台中地區，以及高雄地區等五個部分來作比較，則台北市僅有內湖區及中山區的壓力係數稍大，其餘大都小於1，台北縣以深坑鄉及淡水鎮的壓力係數最大，桃園縣蘆竹鄉、台中地區為南屯區與西屯區，至於高雄地區則以左營區，前金區，以及新興區的壓力係數較大，有關台灣全省各主要地區的餘屋壓力係數，可參閱表三的說明。   大體而，言房地產市場在最近十年來，從賣方市場步入買方市場之後，至今仍無明顯的復甦現象，在一片慘跌聲中，不僅民眾荷包大幅縮水，連業者亦難出脫存貨，然而，僅管房市低迷為大家所不願樂觀，但跌勢中仍有止跌的良方，亦有因應的對策，亦即僅管房市不景氣，但有些個案之房價依然上升，亦即房地產的某些個案對於房價的變化具有「向下調整的僵固性」，根據21世紀不動產所作的調查資料顯示，其認為不動產的「抗跌因素影響房價排行榜」有許多相關因素，可用以說明房價會具有抗跌性，根據統計資料顯示，可以發現影響房價的因素很多，但交通便捷為首要考量，其平均每坪房價較一般房市約高出二成，大型公園的住家之抗跌性約15%，次為學區(10%)、縣市機關(8%)、小型綠地(5%)、高樓層(5%)，以及超級市場附近(2%)等。這些具有抗跌性的個案，即使在房市低迷的八九年第三季，其房價依然有上升的空間。 在現代社會中，頂客族愈來愈多，蘇活族也有愈來愈增加的趨勢，由於工作繁忙，生活型態多元化，因此，交通因素就成為影響房價變化的主要因素，如捷運站附近、火車站或汽車站的樞紐，都是購屋的好地點，若以交通樞杻作考量，則台灣以汐止及樹林兩地的通勤成本為最低，同時又可享有較低的房價，是目前國內最具通勤效應的低價購屋區，有關影響台灣房價因素之比較可參閱表四的說明。 在房地產不景氣聲中，業者為了求取自保，除了在廣告的促銷上多所著墨之外，目前更有業者推出「股票抵房價」的策略，由於新政府上台以後，不僅333方案無法落實，股市亦跌跌不休，每月平均下降千點，每人所需分攤因股市縮水而減少的資金約22萬元，由於股市不振，連帶房市亦受到波汲，為解決投資的燃眉之急，中部業者所推出的「檸檬樹三期」個案中，即推出「全民股漲購屋專案」，民眾可以利用手中的股票來抵三成的房屋自備款，股價計算則依購屋簽約當日的收盤價再加兩成來計算，以台積電的股票為例，若簽約日當天的收盤價為100元，則可以120元的價款來抵自備款的部分，亦即約有三個漲停板的空間，對投資人而言，無疑亦是一項利多因素。
近期中，國內的油品售價蠢蠢欲動，主要因國際油價居高不下所致，台灣為不產原油的國家，但所需能源卻有七成左右均與能源產品有關，因此，國際油品售價的變化，直接或間接會影響國內的物價水準，由於美國西德州中級原油(WTI)的期貨價格曾飆漲至每桶37美元，而中東戰爭似有一觸即發之勢，使得國際油價居高不下，目前原油期貨價雖已滑落為32美元，但油價上升的壓力依然存在，而與建材有關的石化產品如管線、塑膠製品等報價亦受到影響，另方面，在國際油價上漲的壓力下，國內油品已屢有調整，國內工業用油亦已調漲，直接影響生產成本的上漲，未來若國際油價無法回跌，則本類產品售價亦難有持穩的機會，預料本類產品售價應是穩中走俏的局面。 四、營建類股分析 自新政府上台以後，國內股市表現不如預期，「總統選阿扁，股市上萬點」的選舉話語猶在耳邊，卻在短短的五個月內，股市狂瀉而下，直逼五千點的關卡，任憑財政部長信誓旦旦沒有吃魚翅，任憑阿扁口沫橫飛，提出五大保證，八大利多，股市依然沒有起色，不僅在位者傻了眼，連財經專家也不知道那裡出了問題，最後則以政策不清，政治不明，人民信心不足作了注解，在全民資產嚴重縮水的情況下，立委們的關切聲與市井小民的哀嘆聲齊鳴，立委直指「台灣之子」其實是「台灣之恥」，中研院李遠哲院長更抱怨總統話太多，方向搖擺不定，不知要引導人民走向何方，更有立委直接叫陣，謂左看右看，前看後看都不似人君，上下交爭利，弄得民心沸騰，卻又不知何以應對，上位不才，下民何辜？
金融痛苦指數偏高，就須了解問題出在何處，主要出在股市的降幅太大所致，然而股市又何以大跌呢？這與金融政策有關，在外資、投信、投顧，以及自營等四大法人的買賣過程中，外資的表現對股市變化的影響其大，以目前的股市來看，目前政府四大基金(包括退撫、勞退、勞保與郵儲)的基金規模達33144億元，國安基金的額度亦少，然而，在奉命進場護盤之後，不惟四大基金的投資虧損連連，國安基金的帳面損失亦超過二百億元，然而，對整個股市的拉抬幾乎沒有太大的作用，在股市連番挫落，投資人高喊罷免陳水扁總統的同時，隨即祭出六大措施，希望能在股市可能跌破五千點的同時，可以拉回人民的信心，從而亦對傳統類的營建股有所助益，有關六大措施的內容綱要包括： 1.縮小股市跌幅：從十月二十日至十一月七日，股市最大跌幅的7%降為3.5%，漲幅則維持不變，櫃檯買賣市場及期貨市場比照辦理。 2.調整融券措施：包括 (1)融資保證金成數由90%提高為120%。 (2)收盤價少於10元者，暫停融券賣出，待回升至10元以上連續六個營業日時，再恢復融券交易。 3.放寬外資投資金額比率 (1)單一外國專業投資機構投資國內證券最高限額，由12億美元提高為15億美元 (2)外國人投資任一發行公司股票的股份總額，由50%調高為75% 4.融資融券授信機構可與融資融券客戶協議受讓標的證券，或暫緩斷頭處分(實施日期為10月20日至12月31日)。 5.變更保險業特別準備金提存標準，合計整體壽險業可增加盈餘約220億元。 6.放寬保險業同一對象的專案運用或公共投資比率，由不得超過被投資對象資本額的5%調高為10%。 政府的六大措施提供了更大的投資誘因，使投資人有較大的彈性來處理股票投資的相關事宜，從短期的觀點，其助益性可能不大，但從長期的觀點，再輔於所謂的五大政策與八大利多，對於股市的變化應有正面的作用，以開放外資為例，在持股比率上升時，有關全體外資的買賣超以及投資額度的多寡等，在未來的半年之內都會有較大的影響效應，如88年11月20日，政府將外資的個別投資額度由六億元調高為12億元，則在半年之內，全體外資的買賣超便達1570億元，有關歷年開放外資對投資股市的成效，可參閱表七的說明。  從股票市場的整體表現來觀察，520新政府上台以後，股市表現不佳，股價加權指數以直落下盤的趨勢往下調降，資產大幅度縮水，民怨四起，政府利多措施失靈，而營建類股是股票市場的一環，當大盤直線下滑時，營建類股亦無法免俗，特別是營建類又屬傳統產業，未來行情並不樂觀，在已上市的二十餘檔股票中，屬於雞蛋股或水餃股的個股就達一半以上，雖然政府極力搶救傳統產業，且營建類股的價位已然偏低，然而，由於房地產依然處於高度的不景氣，因此，其類股指數亦難大幅度的調升，唯若政府的利多政策可以施行，政府的保證不至落空，而民眾善忘的心再度被提及，則營建類股仍有調漲的空間，只是其幅度相對有限。■ |
