謝明瑞
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一、前言 二千年即將在人類的倒數聲中結束，房地產卻沒有因千禧年的消失而步入穩定中的多頭，政爭的陰霾、金融風暴的隱憂、股市的崩潰、產業的出走、民心的潰散、三通的忙亂、政策的反覆、國安的隱憂……，所有不當的政治與非政治因素，都成為啃噬國家經濟的亂源，身處核暴中的小民，無語問蒼天，那台灣之子、勞工之母、產業之父、經濟之神……等等空幻的頭銜，對於真實世界的改進或修正到底有多少助益，竟無人能知其一二。在經濟不景氣中，房地產的發展更是雪上加霜，買方市場存在已久，十年的不景氣，至今仍未嗅到反轉的陽光，房市萎縮，大型土地開發案受挫，看淡房市，金融業縮手，壽險業避之唯恐不及，鋼鐵、水泥、石化等營建材料難有回春機會，股市開低走低， 一片低迷，營建類股更是雞蛋股與水餃股齊飛，銷售率與推案量下挫共天長一色，好個多災多難的政權移轉，為了解當前的房地產行情，作者擬從政治、金融、股市等的變化情形，對國內房地產的發展狀況，作一比較性的說明。 二、房地產行情分析 房地產昃經濟的一環，經濟又與政治環境有關，以台灣島型的經濟體系而言，政治與經濟更是像孿生兄弟一樣，無法分離，因為不論是在哪一個國家，政治與經濟都無法全然分割，台灣尤甚；因此，分析台灣的經濟不能離開政治，而房地產是經濟表現的一面櫥窗，因此此，分析房地產不能離開經濟的範疇，也無法脫離政治的議題，雖然談政治難免惹非議，說政治易給人製造對立，劃清界線的困惑，並予立場不同，所論不公的感嘆，然而，若要正本清源，卻又不得不爾，政治與經濟的兩難問題(dilemma problem)，有時不是您我之間的專業所能釐清的，但在有效導引真實情況的前提下，談經濟，論房市，又不得不牽涉到政治性的相關議題。自新政府上台至今的半年中，國內的政經情況有著極大的轉變，以影響房地產行情最大的股市而言，在上市的512檔票中，電子類股133檔佔25.98%，非電子類股則佔74.02%，在年初之時，也就是89年2月18日，台灣股價加權總指數為10393點，總市值為14兆4千5百億元，新政府上台以後的半年中，也就是89年5月20日至11月21日，已有56%的股票市值跌破10元的價位，其中更有30%左右的市值跌破5元，前者(面值少於十元之股票)計有288檔，包括電子股22檔，佔7.63%，以及非電子股檔266股佔92.37%，後者(面值少於5元之股票)則包含電子股6檔及非電子股144檔，總市值則減少了5兆7千億元，股市大褔縮水，投資人斷頭者有之，跳樓者有之，追趕跑跳碰者有之，股市低迷，連帶亦使房地產受到嚴重的影響，買氣無法凝聚，房市幾乎是乏人問津。 在股市一片慘綠聲中，若再進一步加以觀察，便可了解有九成以上的傳統類股的面值已低於10元以下，這麼龐大的棄守壓力中，傳統業者雖然大量買進庫藏股，然而，成效不彰，部分業者乃改以「以腳投票」，將大量的資產加以變賣求現，希望在列入全額交割之前能有所斬獲，再以所獲得之資金，前往大陸投資，經濟條件惡化便成了國內傳統業者必須棄守的原動力，於是即使是水餃股亦大量賣出，甚至連水餃皮股都儘可能的拋售，民心士氣降落如此，又何能怪罪傳統產業的出走呢？在政經條件惡化，社會嚴重對立的情況下，又何能冠冕堂皇地宣誓產業必須根留台灣呢？ 除了股市無量下挫之外，金融問題又暴出了危機，國內金融機構的家數已然偏多，在小小一塊的台灣土地上，到處都可看到銀行或其分行或其無人銀行的蹤跡，走在天母的忠誠路上，這條原是啤酒屋匯集之地的欒樹街，每逢欒花開放，三五好友，在啤酒街前小酌一番，別具異國風情，而今，銀行代替了啤酒屋，一眼望去，皆是銀行，仲介公司，還有證卷公司的行號，而今，銀行大廳內門可羅雀，號子中了無人煙，而引以為傲的天母欒樹街也難得見到那股優閒，銀行的逾放比持續在增加，政府所提供的6.2%之統計數字僅供參考，安民心爾，真正的銀行逾放比可能超越一倍，距離國際認定的"逾放比達15%就將面臨金融危機"已然不遠，經濟學人的一篇台灣可能在春節來臨之前碰上金融危機，我們的政府官員則信誓旦旦，大聲疾呼，應該信任國內部長的話，不該相信國外財經學者的看法，只是政府官員的保證總是流於形式，把專家的建言看成是反動的潮流，擾民惑眾的不當言論，只是專業有論斷，空穴不來風，民生大事，有時不是官員拍胸脯保證就可以獲得解決的。 撇開銀行的逾放比偏高問題，再來看看欒樹大街兩旁的人群，走進銀行，踏入證券公司的人少了，逛百貨公司的人少了，買氣低了，腳步軟了，憂慮寫在臉上，不安表現在腳下，無所事事的人群，卻無視於盛開的欒樹，無神的雙眼，空茫的凝視著遙遠的青山，神情的沒落與無奈，讓人難於想像「我見青山多嫵媚，青山見我亦如是」會是怎麼樣的一種光景，當人民的生活遇上了瓶頸，不知明日的希望何在，也不知下一餐的著落在何處時，又如何能對青山綠水有所領悟呢？因為失業的事實，或是即將面臨失業的壓力，真的會讓整個社會浮動不安。 台灣的失業率屢創新高，千禧年的第四季尤甚，在股市重挫，傳統產業出走，房市極度低迷聲中，國內的失業率卻持續在增加，已失業之波及人口已超過七十萬人，若再加上潛在性失業人口，則沒有工作的人更多，預估在千禧年走入歷史之際，台灣的失業人口可能超過百萬人，面對如此龐大的失業，政府的補救措施又是什麼呢？想想中鋼公司的例子，招募85人的訊息才播出，卻引來六千餘人的應試，其中不乏有高學歷的"所謂人才"，再看看澎湖電台的例子，五、六十人搶奪離島的兩個位子，而高雄遠在台灣南部的前鎮，澎湖遠在外海地區，但只要有就業機會，車資可以考慮，機票不是問題，因為那也是一種就業的成本，大公司如此，小公司亦如此，失業帶來社會困擾與不安，我們很難想像，一旦百萬人的失業人口走上街頭時，台灣又會是怎麼樣的一種光景？ 在股市、房市、金融市場、勞動市場、產業皆是一片不安時，許多人開始擔心這種擴散作用會不會引發本土性的金融危機？政府官員大聲疾呼，要信任政府，台灣不可能有本土性的金融危機，這當然是全民所樂見，只是目前國內實在找不出一個可以充分說明國人的理由，東南亞的金融危機殷鑑在前，日本式的泡沫式金融危機歷歷在目，或許我們仍然沾沾自喜於台灣的經濟奇蹟，不屑於東南亞各國的"落後"國家相提並論，只是台灣有經濟奇蹟，也有政治奇蹟，島性民族的"好賭"天性，總相信自己的運氣應該不會那麼糟糕，只是人運氣在"背"的時候，什麼事情都可能發生，更何況這些可能形成風暴的原因都已清清楚楚地表現在社會大眾的面前，誠實面對是最佳的策略，遺憾的是民眾看不出希望在那裡，嗅不出喜悅在那裡，台灣過去有經濟的奇蹟，其背後隱含了美國經濟的多頭發展，國內政治局勢的穩定，以及企業的同心協力，而今，這些利基一再地被啃噬，機會一再的流失，菲律賓第二不是夢，真的不是夢……，有夢最美，希望相隨，我們只希望那不是個惡夢。 根據行政院主計處所公佈的資料顯示，台灣在2000年及2001年的經濟成長率已經往下調整，在百業蕭條，企業出走，失業率提高的情況下，國內過去自傲的「高薪資成長率與低失業率」的成果已然不見，代之而起的則是「低薪資成長率與高失業率」，痛苦指數持續在增加，競爭力則在落後，股匯市一片低迷(外幣存款金額在新政府上台以後，以幾近倍數的比率在成長)，房市亦難有榮景，事實上，連小康都談不上，僅能勉強說是「度小月」了，由於景氣差，國內大型的土地開發案幾乎停擺，以最近較受矚目的台糖開發案為例，其位於高雄港埠商區，在鹽埕區公園路與大義街口，一塊面積廣達5.6公頃，容積率達1000%，可興建樓地板面積相當於台北的十座SOGO百貨公司的商業用地，在經過一波三折之後，依然流標，以該地段的絕佳區位與完整性，應為眾投資公司的搶手貨，而事實上並非如此，台糖公司即使已變更投標公司的資本額，降低押標金，可單一投標或聯合投標，並可提出開發規劃的構想，然而，種種的優惠方式與彈性策略應用雖已出盡，卻未得到預期的成果，在建築業者"今年的冬天特別冷"的認知下，沒有人干冒投資風險，在政經情勢不清，政策不明的環境下，"這款代誌真大條"，豈可輕信……。 土地大型開發案無法成立，推案量大幅縮減，那已經存在的個別業者又該如何因應呢？在景氣一片肅殺聲中，房地產價位下殺的情形十分普遍，您能想像台北市的精華地段之房市流轉速度加快的事實嗎？您知道高雄市一個具有42坪使用空間的三樓公寓賣不到兩百萬的景象嗎？這時候的房地產真不是一個"慘"字可以了得的，問題是業者為了圖生存，求生活，仍須儘可能地打破不景氣的僵局，以另類思考的方式，來獲取較"真實"的所得，以房屋的促銷而言，業者以減少"工地秀"的熱鬧方式，增加理性的購屋訴求，應是在不景氣聲中求生存的另一套方式。 在房市不景氣中，業者為了促銷房屋，常採用"工地秀"的促銷方法，不惜重金禮聘重量級的天王天后前來助陣，撒下天羅地網，廣邀有意購屋的英雄好漢，所顯出工地的尊貴，然而，這種在多頭市場經常出現的促銷場景已然不見，一則買氣下降，二則荷包縮水，三則購屋人傾向理性消費，因此，大型的工地秀逐漸消失，代之而起的則是以理性訴求為重點的促銷方式，其中，較具有代表性的理性促銷策略應屬"客戶完全監工"。顧名思義，所謂客戶完全監工就是開放施工的所有過程，購屋人可以針對房子的建構方式、設備需求、以及買賣雙方所必須考量的事項進行溝通，而在施工的過程中，購屋人若有意見或實際參觀工地時，均有專人在工地中作現場解說，其主要目的在讓購屋人充分表達其對房屋的需求，藉以增加購屋的信心。 事實上，在房市極度低迷之際，購屋人若願意表示意見，或參觀工地，基本上，其都屬於具有潛在的購屋人，在百業不興之際，如何抓住客戶的心，就是業者的生存之道，因此，不只是客戶完全監工的理性策略而已，還有是採取更溫馨的訴求策略，如櫻花大鎮的"超能力購屋"，龍邦建設的"烤乳豬音樂宴"，鄉林建設的"戶外自然生態保育研習營，以及龍寶建設的"社區運動會"等，都是在房市不景氣中，以另類的促銷手法，來達到圖生存求生活的目的。 政經局勢不穩定所帶來的股市、匯市、房市齊挫，使得政府所提出的利多因素無法充分發揮預期的成果，如實施已屆滿百天的優惠房貸政策即無法充分發揮，全省帶看量及成交量明顯減縮，以電子新貴密集的科學園區為例，新竹的房市之帶看量下降了兩成，成交的主力產品已下滑至三百至五百萬元的價位；而在買方市場下，賣方明顯增加，其主要原因泰半來自對資金的需求，佔六成以上，另有三成五左右是為了換屋，另外的百分之五則是為了移民而賣房子；至於買方則具有較大的議價優勢，其議價率通常在一成左右，其中，郊外地區的議價率又高於市區，僅管如此，購屋的速度仍然增加，亦即購屋者選購時所考慮的因素增加，因此，平均銷售天數增加，目前，台北市的平均銷售天數已超過兩個月，所需時間達61.8天，而非台北市的銷售天數也增加至兩個月左右；其間較主要的因素是賣主的議價，若賣方願在價格上作讓步，則成交的機會相對較大，其中，都會區又比郊區更為明顯。 經由上述的分析說明可知，由於政經局勢的衝擊，台灣的股市、匯市及房市表現不如預期，特別是房市的低迷走勢已歷經近十年的歷史，在政府的利多政策下，房市不僅沒有起色，反而引發用腳投票的危機，企業出走情形嚴重，有人認為，國內所謂的"憨百姓"正處於愛恨情仇中，尤在"賭"字上作困獸之鬥，藍貓綠貓都是貓，只要會抓老鼠就是好貓，可憐企業仍可利用腳來投票，升斗小民卻只能困座愁城，他們走不開，想不通，也不了解，這一切的變化究竟是下焉者的選擇錯誤，還是上焉者的衝動無能，看來，千禧年的房市真的不是一個"慘"字就可以形容的，未來一月，應仍無樂觀的理由。 三、建材價格走勢分析 房地產不景氣，與房地產景氣息息相關的建築材料價格亦難有轉機，其實，建材的種類很多，比較重要者如鋼鐵、水泥、石化、電機、玻璃、砂石，磚瓦等，不同的建材具有不同的市場效應，有些建材價格的走勢與房市景氣與否較明顯，有些建材則較無直接關聯，前者可視為是前導性的建材，如鋼鐵、水泥……等，後者則為後續性的建材，如玻璃、砂石、以及磚瓦等，由於營建市場中仍存在著修繕市場，且修繕工程相對上較不受房地產不景氣的影響，因此，建材價格的波動並不限於前導性與後續性的不同而有較大的差異；為了解建材價格變化的情形，茲擇要說明如下：
事實上，不僅是國內的水泥表現不如理想，國際水泥的表現亦不如預期，為了打開困境，已有不少的國際水泥業者開始進駐經濟條件相對落後的第三世界，包括瑞士的Holderbank集團、法國的法拉吉公司(Lafarge)，以及日本的太平洋水泥公司等，均已開始佈局或進駐馬來西亞、柬埔寨、泰國、印尼、菲律賓、韓國，以及中國大陸等，主要因其國內的水泥市場不景氣，公共工程大幅減縮，在內部需求有限的情況下，惟有推展國外市場來帶動國內水泥的需求，而國內的水泥業者，目前亦面臨類似的問題，拓展海外市場若有其困難，則積極的企業轉型，提供另類管道的生產模式，才是因應水泥不景氣的重要方法，預估未來一月的水泥行情，在利多因素無法化作實際行動的情況下，水泥價位仍難有所提升。 (三)石化材料及其製品股 石化建材的種類及其重要性不如鋼鐵與水泥，然其輕薄短小而耐用的特性，使得石化產品仍是當前建材市場中的主要產品，而近期中受到產油國家調高油品售價的影響，國內石化產品售價及其材料價格亦相繼調高，唯在第四季以後，國際石化原料價格的攀升，在考量經濟輿論的壓制下，工作調節性的下降，國內石化產品售價亦受到影響，目前國內有關管線建材售價尚稱平穩，預估在未來一月中，除非國際油價再有較大之變化，否則本類產品價格應仍以固守舊檔的機會較大。 四、營建類股分析 自政權移轉以來，台灣股市加權總指數大幅下跌，雖然利多政策不斷，如提高外資、增加股市投資彈性，甚至降低調幅，跌幅由7%降為3.5%，而且是持續至年底結束，這種只准上升卻不得下跌的人為政策，扭曲了股票交易的市場機制，在現實社會中，大概只有罔顧事實者才會做出這種阿達政策，其實，股市的狂瀉不止不是新政府的錯，主政者不宜以人為扭曲的形態來干預市場的運作，財政部有更多的事情要處理，而不是一眛的要求股市的上升，長時期的人為干預，也許可以扭轉一時的劣勢，但半年來已作連續三次的調降，此次幾長達一個半月，真的是"豈有此理"。股市表現不佳的原因有很多種，其中民心士氣的頻受打擊應是主要因素，信心危機所帶來的股匯市不安，讓整個社會瀕臨於緊張的邊緣，政府若不能以更務實的作法，來解決因政治不清，政策不明所帶來的困境，而以人為的干預來扭曲市場的供需，一旦人為的力量消失，則其所引發的爭議與帶給國家的禍患，不是為政者幾句道歉的話就可以扯平的，以股市中的營建類股而言，由於營建業是一種高財務槓桿的行業，而今，金融類股的表現不如人意，其逾放比偏高，稅後純益不如預期，以第三季的稅後純益為例，除開發擁有117.2億元的純益之外，其餘皆在百億元以下，甚至有些銀行還呈現虧損狀態，其中，又以中興銀行的80.36億元之損失為最大，而在各銀行的
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