| □陳文／同濟大學建築及城市規劃學院 博士生 |
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臺灣在處理預售屋的事情上，通常遇到問題比較沒有宏觀的作法，都是兵來將擋，水來土掩，有什麼問題就用什麼對策，一個個各別去解決，或者採壓制的方式，或是圍堵或是疏導，各種方法都由主管機關來設想或執行，以期能在實施的過程中，緩慢變化，不要大起大落，對大眾不要形成社會動盪。 但是預售屋的問題，卻讓主管建築的機關非常苦惱，因為預售屋的問題不是單獨一個部門能解決的，在前述的問題中，涉及各機關的執掌，沒有一個單位在現有的職掌中，是可以全部掌管的，只要有一個主管機關不配合對策，就會使對策的執行產生漏洞，比如說：銀行聯合徵信中心，可以掌握建商全部的信用資料，例如他的負責人，曾經是否有退過支票的紀錄，是否在銀行有過欠賬不還的呆帳，公司經常在各家金融機構中存款的總額是多少，都是銀行聯合徵信中心，內部在電腦連線就可以查到的一手資料，利用這些資料，再將法院所有的資料：比如說公司的主要負責人或執行的股東中有沒有涉及與人有糾紛，特別是預售屋的糾紛案件，有沒有犯下其他刑事案件還在審理中，有沒有偷工減料遭致訴訟者….等等，而建商是否都有合法納稅，有否積欠建築主管機關稅款，而仍然未繳稅者，都是購屋者大眾所特別關心的，如果購屋之前就能先瞭解，那麼購屋者有了這些資料，自然就能判斷是否是一個誠信的建商，但是建商的前述資料，有一大部分是不能公開的，這些資料是由法令授權，只有一些特定的單位，才可以去閱覽的。 所以綜合了各方面的意見，建築主管機關花了十幾年的時間才想出了「建築經理制度」。這個「建築經理制度」尚未產生之前，預售屋的問題幾乎困擾臺灣各地方的法院及警察機關，因為預售屋買賣本身非常專業，一直到最近幾年來臺灣才有設立不動產經營專業科系，在四十年前，是沒有不動產這門學問的。預售屋糾紛發生之後，買賣雙方直覺上不外乎希望能在社會上，找到客觀的第三者給予公正的裁判，就能解決問題，所以警察機關或法院就成了當時紛爭裁判的地點，但是專業的不動產法庭，卻至今一直沒有設立，這與法官的養成教育應是有關的，這樣的積案如山的情形事實上一直持續著，一直到「建築經理制度」產生之後，大量的訴訟案件才逐漸得到紓解，關鍵在於，建築主管機關認知到解決問題的重點是：「管好建商，比去教育購屋者容易」。當然不當的炒作房產，一樣是會造成社會的動盪，而且讓一些人不想工作，只想用短期的投機獲取暴利，這是不好的，但是大方向是解鈴還是繫鈴人。試想一個建商不出事，幾百個甚至幾千個，甚至上萬個購屋者，可能發生的訴訟案件，就消失於無形，法院案件自然就減少，社會問題當然會下降。 初期的「建築經理制度」，並不是容易操作的；「預售屋制度」被建商開發流行以後，經過了十幾年時間，才被動的因訴訟案件激增而發展出如何因應「預售屋制度」的「建築經理制度」。臺灣在1986 年7月9日所頒佈的「建築經理公司管理辦法」，只有短短的37條條文的行政命令，並不具有法律約束力的位階，內容簡單，共分五章：第一章總則篇，包括一至四條，內容為建立本辦法之依據，主管機關，公司的從事業務。第二章為公司之設立，包括五至八條規定公司成立應有銀行之投資之特許行業、及特許時之申請文件、成立時實收資本額、成立時登記事項等，第三章談公司之業務，包括第九條至二十九條逐條敘述公司業務內容；公司接受開發業者之委託審查其興建計畫，興建計畫內容；公司接受諮詢之樓盤，接受契約鑒證業務，鑒證內容及審查方式，接受不動產之評估及徵信、接受財務稽核的委託、接受工程進度查核及施工中變更設計及材料之事項、協助開發業者建立營建管理制度、代辦預售屋房履約保證之內容、銀行配合事項、購屋者配合事項、開發業者不能繼續興建時如何清理處分、建築融資的條件、工程進度查核與營建管理方式等，第四章為公司之管理，包括第三十一條至三十六條敘述公司管理事項，第五章是附則包括三十七條規定辦法發布日起施行。 經計算「建築經理公司管理辦法」，總字數約2500字，分為三十七條平均每條條文僅68字不到70字，可知辦法內所規定的「建築經理制度」內容，並不夠詳細，也沒有細節。當初要實施的時候，其實都是由向建築主管機關申請特許過之各家建築經理公司自行詮釋其細節，再經由各公司內部不斷從實務中修改，完成各個建經公司自己所運作的模式。自1986年成立第一家建築經理公司至今約20年，經過不斷的修正及調整，臺灣的預售屋制度，已因為實施建築經理制度，而得到調整，民眾已熟悉如何去找尋建商的信用資料，如何借重現有的機制，使自己的購屋款不會被不肖建商欺騙，所以就預售屋之所產生的問題，以下是如何透過建築經理制度來運作，以儘量降低建商、購屋者及銀行三者之風險，使建商所經營的 銷售專案的過程能有效控管的說明： 一、預售屋的問題錯綜複雜，不是一個單一的部門或機關，可以來面對問題設法解決。在臺灣研發完成的「建築經理制度」機制中，這個設定的部門要有公權力的能力，才能讓一些原本由公權力才能執行的工作，仍然能在交到執行的單位手中，還能繼續發揮功能，例如前面所提的建商的信用徵信方面，在「建築經理公司管理辦法」（以下簡稱『建經管理辦法』）中規定建築經理公司（以下簡稱『建經公司』）的設立條件必須要有銀行投資30％的股份，所以建經公司的徵信就可以與投資的母銀行審查部建立聯繫，透過銀行審查部的協助，就可以對建商的信用做徵信調查。 二、也要有業者能因為本身的需求，而自動自發的尋求協助，那麼整個制度的管理上就會方便許多，情況正好的是：大部分建商都有自有資金不足的問題，而須向銀行提出融資申請，這也是非常普遍的事，所以「建築經理制度」的規劃中，雖然有無法用公權力，去要求建商必須提供機密資料的缺點，但正好由銀行要求需要融資的建商，向建築經理公司委託辦理興建計畫審查而得到彌補，由於形勢上主動的是建商委託建經公司辦理興建計畫審查，所以建經公司在製作興建計畫審查報告書給銀行時，建商就會很樂意提供所需要開發樓盤專案的完整資料，除了取得土地的成本外，所有的建築計畫，銷售計畫，財務計畫，銷售廣告、本身徵信資料及管理開銷，都會在過程中主動向建經公司提出。而這些資料關係投資興建的成敗，一般建商如果沒有這樣的機制，是無論如何不會向外洩露的，這是當時設計「建築經理制度」中在機制上的一大突破，也是建經公司取得建商資料的重要安排。 三、綜合預售屋的問題，不外乎產權是否清楚，是否按圖施工，是否依約交屋或銀行能否向購屋者提出履約保證，這些問題在沒有建築經理制度之前，幾乎是沒有答案的，這也就是預售屋會發生問題的大部分原因所在，現在用了建築經理制度之後，可以說大部分的問題都可以得到解決。 四、銀行要建商向建經公司要求作興建計畫的審查，用意何在？主要的原因是：銀行並沒有足夠具工程背景的人員來瞭解興建計畫，所以就由具有工程人員的建經公司來代為審查建商的興建計畫是否合理。興建計畫包括建築計畫、財務計畫、銷售計畫三大部分，所以除了設計圖外，還要有交代土地取得的成本、建商本身的財務狀況、未來資金到位的計畫、現有自有資金的狀況、及銷售率的估算、代銷團隊的成員、甚至銷售契約的草稿、銷售企畫案的內容、所有與即將興建的樓盤有關的資訊，都被要求向建經公司提出，然後由建經公司製作興建計畫審查報告書，向銀行報告，而興建計畫審查報告書的內容中，最重要的是要有建商的徵信報告，這其中除了建商的主要負責人本身的財務狀況外，個人的刑事紀錄也一併要瞭解，建商的公司以往業績、建成的樓盤目前的狀況、是否有良好的售後服務，與購屋者是否有糾紛的紀錄，都會出現在徵信調查報告中，另外徵信調查報告還要對所要興建的土地產權做瞭解，除了取得的土地來源是否合法，還要比對都市計畫中的規定，土地在未來興建樓盤時是否符合建築主管機關的規定，取得的建築許可會不會有問題，這些產權的調查對銀行核貸融資是重要的考慮條件，原因是樓盤尚未興建前，土地是唯一的擔保品，如果樓盤在興建中出了問題，銀行可以在取得擔保品後，由銀行委託建經公司，將樓盤繼續興建完成，這也就是購屋者最關心的銀行「履約保證」的部份，當購屋者知道他所購買的樓盤，有建經公司全盤瞭解，且經過興建計畫審查，最後銀行也願意提出「履約保證」的保證書，那麼可能會有的疑慮就減少到最小。 五、至於什麼叫做銀行「履約保證」？履約保證有句口號：「產權清楚、依約施工、如期交屋、保證房貸」，這四句話可以簡單說明履約保證的精神，購屋者在購屋之時，絕無可能得到建商的產權資料，所以只能用自己的方法去徵信建商的誠信，但是如果銀行願意代替購屋者將這些事情弄清楚，卻是輕而易舉的事情，在銀行配合建商的工程進度及銷售率的進度查核中，適度撥出建商所需要的融資款時，會要求建經公司作工程進度查核，由建經公司按照財務計畫中的現金流量表的預訂進度，實際查核工地的工程進度及銷售率，銀行然後才進行撥款的程序，所以所有的購屋者所繳交的購屋自備款，均會在銀行的專戶中，由銀行監督其入帳及使用，再配合融資款的運用，那麼建商所有向購屋者所收取的款項，以及向銀行所借的融資款，都會用在工程中而不會被挪用，在工程進度查核的過程中，建經公司也會查核工程是否使用雙方契約規定的建築材料，所以「產權清楚」、「依約施工」是這樣的由建經公司與銀行在監督中進行，至於「如期交屋」則是建商在前述的監督下，自然隨時都會由銀行予以注意，銀行既是建商最大的債權人，一但建商的財務經營有了問題，銀行就會接管全案的興建，建築經理公司經銀行指示後接手興建，並由銀行繼續出資至完工交房，所以無法完工的情形幾乎是不存在的。至於保證房貸的情形，則是建商既然向銀行借了融資款，要如何償還，那就要在完工後由售屋款中償還，售屋款是由購屋者未來分期付款的按揭中償還，所以叫做「保證房貸」。 六、在前述的問題中，購屋者在銷售現場往往因銷售人員的鼓吹及誘導而完成契約的簽訂，在「建築經理制度」中有一項叫做「契約鑒證」的功能，所謂「契約鑒證」就是在簽契約的現場，建經公司的人員會對購屋者逐條說明契約所顯示的意義，在述說的過程中，如果銷售人員有誇大廣告的說法，都會與實際說明的人員的說法有差異，就會立即獲得澄清，如此也可以讓代銷公司的銷售人員有所警惕，而不敢誇大廣告，企圖用欺騙手法取得契約的心態，就會被遏止，而建商的土地產權部份，建經公司也會在事前作調查，以取信于購屋者，在所有的交易資訊都透明化後，購屋者自此不會買到一個資訊全無的預售屋，而將在公平合理的條件下，購買一個可信賴的樓盤。 七、對於銀行來說：所有對建商的約束都來自于建商的融資需求，只要有融資的需求存在，建商就會接受這些控管，並給付酬勞給建經公司，這並不是法令命令建商要這麼做，但這卻是「建築經理制度」中，將這種管理建立在一個商業行為的規劃，這也是「建築經理制度」能夠推動順利的最重要觀念。■ |
