都市更新的挑戰與對策 探索老舊建築重建
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戴雲發／Alfa Safe耐震系統工法 創辦人 結構技師 |
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在過去的幾年中，臺灣的都市更新程序迅速推進，尤其是在臺北市。經過臺北街頭，我們經常能夠看到老舊房屋正在進行拆除或是重建當中。儘管這些努力旨在提高居住品質，卻不斷湧現出「都更孤島」的現象，這引發了對於城市更新真正意義的思考。 都市更新的核心是為了改善城市的居住環境，提升公共設施，並促進城市的整體發展。2014年，臺灣透過的《危險建築物重建條例》提出了針對危老建築的專門政策，此條例允許在確保基本安全的前提下，進行拆除及重建，這為都市更新的推進提供了法律依據，也讓更多危險建築得以成立重建計劃。 尤其在頻繁發生地震的臺灣，海砂屋、危險不耐震的住宅仍然普遍存在，都市更新成為了亟需解決的議題。但隨之而來的問題是，這其中的協調與溝通並不容易，不同於一般新建的建築，危險老舊建築的拆除和重建涉及政府、開發商與居民三方的合作與協調，這使得都市更新、危老都更重建更具複雜性。 面對災害的安全挑戰 2024年4月3日，臺灣東部外海發生了規模7.2的強震，為居民的居住安全敲響了警鐘。這次地震是 
921大地震後，規模最大的地震，對於住在老舊建築中的居民來說，無疑是加劇了他們的擔憂，尤其是住在高氯離子混凝土建築物(俗稱海砂屋)的住戶們。▌建議政府加速海砂屋列管認定審查時間，以利社區盡快進行都更重建相關程序。上圖為實際海砂屋屋況，若住戶家中有類似情況發生，建議取得住戶共識後，請相關技師單位或都更公司協助，盡快開始相關鑑定、重建程序。(圖片為中力都更提供) 在地震發生後，在不同的海砂屋社區紛紛傳出大大小小的災情，有的住戶家中部份混凝土塊掉落、更有家裡整片天花板塌下來。許多的老舊住宅在經歷了這次地震後，出現了裂縫、損壞和其他安全隱患，因此，居民對於居住環境的改造和重建的需求變得更加迫切。 長期以來，居民在面對這類危險建築時，往往因為缺乏相應的防震知識而感到無力。看到這你可能會想：「既然是海砂屋那就都更重建啊！臺北市、新北市政府不是都有多給海砂屋容積獎勵?」，但是實際執行上並不是這麼容易，在進行海砂屋都更之前，社區要先進行正式的鑑定，流程大致如下： 1.社區同意進行海砂屋鑑定，並支付相關鑑定費用，或是申請政府公告之海砂屋鑑定補助程序。 2.海砂屋鑽心取樣，須部分住戶同意讓鑑定人員進入室內鑽心取樣。 3.海砂屋結構分析鑑定送至公會審查。 4.經都發局認可之鑑定機關(構)認定其混凝土氯離子含量超過鑑定時國家標準值，必須拆除重建，經社區議決是否申請海砂屋列管。 5.海砂屋列管審查。 6.審查通過後取得建管處海砂屋列管核准函，才能享有海砂屋都更之容積獎勵，縣市政府會將列管之海砂屋劃定為迅行劃定更新地區。 依據業界實際執行經驗,以上流程全部走完可能就要花個半年、一年以上,等待審查結果公告,確定被列管、劃定才能有海砂屋都更容積獎勵,確認可以都更重建後,開始走都更程序至少又要再花個2、3年才能走到拆屋、興建的階段,如果地主經濟能力不允許有另外居住處,零零總總加起來的時間等於海砂屋的地主要在危險的房屋中再居住3年左右,試想,當大地震發生,你正好住在嚴重海砂屋的房屋中,地震劇烈搖晃得當下,牆壁發出可怕的嘎吱聲,擔心房屋隨時會崩塌,那該有多麼令人恐懼?在地震發生時都不敢入睡,擔心他們自身的安危、家人的安全,眼前的一切讓他們感到無助和無措。 各縣市政府為了有立即危險的社區提出相關防災型都更政策、加速都更審查,目的就是為了讓住戶能盡快重建,但近期地震頻頻發生,地主們都非常焦急的希望可以盡快開始都更,而列管審查時間目前沒有明文規定,從3、4個月、半年到甚至長達1年多都有,當海砂屋的樓板鋼筋已嚴重腐蝕、大量混凝土剝落,就算沒發生地震也不時聽到鄰居樓板整個塌陷,如此嚴重的屋況單單審查時間加上列管程序就長達半年以上,若因發生大地震而造成住戶人員傷亡,這種後果是大家不樂見的。建議建管處在審查是否通過列管時,若經技師公會認定海砂屋非常嚴重,審查委員審查時除非技師公會有重大瑕應建議尊重技師公會專業判定,在合乎規定程序的一定審查時間內盡速通過列管程序。 文化衝突：新舊觀念的碰撞 在進行都市更新的過程中，我們不僅面對環境和結構上的挑戰，也要承認文化和心理上的抵抗。許多老住戶在住了數十年舊公寓後，對於傳統建築的空間配置和使用方式習以為常，與此同時，許多人對現代設計理念的陌生，使得他們在重建過程中經常感到不安，甚至抵觸對新居住環境的改變。例如，舊公寓普遍以公設低，住戶相對室內實際使用空間大，還能將陽臺外推、頂樓加蓋，一樓幾乎不設置大廳或休憩區等公用設施，甚至多數住戶都會將前院、後院作為個人使用空間加蓋出去或當成店面使用。然而，隨著現代生活需求的提升與建築法規的發展，這種設計已經無法符合現代社會對安全性、便利性與居住品質的要求。 建築公設議題是都更重建中最常需要多做說明的爭論點之一，新建築的公設比例提升意味著，在新建築中要達到與舊公寓相當的室內使用面積需要更大的總坪數，這對於許多期待“室內面積不縮水”的住戶來說，可能是一個心理上的障礙。然而，公設比例的提升並非毫無意義，它為住戶帶來了諸多生活上的便利，這些設施是舊公寓無法提供的。 雖然舊公寓的低公設比使室內使用空間較大，但其缺乏現代人所需的基本設施，例如電梯、停車場、機電設備空間等設施，對住戶的日常生活造成了許多不便，特別是對老年住戶而言，住在沒有電梯的舊公寓是一個巨大的挑戰，經常因為行動不便而無法獨立上下樓，每次出門看醫生或購物都需要依賴家人或鄰居的協助，這種情況不僅影響了他們的生活品質，也增加了家屬的負擔。 在此背景下，重建過程的參與方必須提供更加清晰和直觀的資訊，促進居民與開發商之間的理解與合作，不僅需要透過專業的設計理念來溝通，更需要進行深入的社群參與和意見徵集，讓居民能夠參與到設計過程中，從而實現其對新居住環境的想像。 臺灣位處地震帶，「建築安全」更是都市更新的核心議題，近期地震越來越頻繁，都更重建就如同與地震賽跑，老舊建築之耐震法規設計地震力不足，當面臨地震時舊建築相較新建築更加不耐震，除了結構安全也包括其他安全性能的提升，例如舊公寓常因缺乏標準防火逃生設施與足夠的救災空間，導致火災或突發狀況下風險增加，相比之下，新建築採用更高標準的耐震結構設計，並依據現行建築法規進行規劃防火梯、緊急出口等完善的設施，大幅提升住戶生命與財產安全，從長遠角度提供更安心的居住保障，是都市更新的重要價值所在。 綜上所述，都市更新不應該只把未來分回的室內坪數作為考量，更新的過程既是對過去舊建築的一次改造，也是為未來生活需求的一次升級，在都更規劃時從建築居住安全到生活品質便利設施的改善進行全方位的考量，創造一個更安全、 
更舒適的「安全好宅」，雖然都更過程中需要配合許多繁瑣的程序，雖然短期不可避免地會有一些不適應，但其最終生活品質與財產價值的提升都還是會回到住戶，理解並接受這些新思維，都更重建成功才能夠從而真正享受到都市更新所帶來的長遠益處。▌在都更規劃時從建築居住安全到生活品質便利設施的改善進行全方位的考量，創造一個更安全、更舒適的「安全好宅」是都市更新的重要價值所在。 有效的溝通與居民參與的重要性 「樹多必有枯枝」，雖說重建過程中多有談不攏的情況發生，但是還是有很多成功的案件，一件都更案要談成需要非常多人的共同努力，不僅是建築、都更等相關專業團隊，大多時候也需要有整合開發人員協助或熱心地主的奉獻、付出，凝聚大家的共識才有機會重建成功，如果開發整合階段同意比例無法到達門檻、沒有辦法重建成功時，一切的條件、價值都只是空談。房屋是許多人努力打拼買下的資產，爭取自身最大利益是人之常情，但超出法規、不理性的要求就不是大家須同理接受的，開發整合人員應該以專業能力協助地主理解重建程序，地主可以理性判斷、慎選建商，若條件合理、廠商有經驗可信任，建議就盡量共同參與重建，如果有個人因素的問題或自行無法判斷也可以尋求相關專業公司、律師或政府部門諮詢，看是否有解決方式。 是否參與重建是每個人的個人選擇，都予以尊重，沒有絕對的對與錯，但如果真的不願意參與重建又需要繼續住在房屋內中，就須注意房屋狀況，因為未參與重建之舊房屋緊鄰重建基地，在重建工程進行時，可能多少會有鄰損的情形發生，尤其是原本相連接的舊公寓，因部分不同意重建而從中間將結構切開或是有共同壁的建物，在拆除時要特別小心，並且舊結構切開後要做好結構補強及防水，如果沒有做好結構補強或防水，未來可能會有結構安全上的問題產生，並且重建工程至少都要3~5年，期間會要忍受吵雜的施工聲，未來舊房屋想賣掉或出租都會更加困難，更糟的是如果尚未重建的基地面積太小，未來要重建時不僅要付出更多成本，也更難找到廠商願意承攬。  臺灣位處地震帶，地震是不可避免，近期日本、臺灣地震研究專家皆預測臺灣東側外海的海溝型地震周期接近，一旦發生，規模可能達到8，老舊房屋不耐震，當地震發生時，臺北市還有盆地效應、土壤液化的問題，加上臺北市逾七成的房屋超過30年，都更危老重建勢必要進行，為了居住安全，建議大家積極參與重建。當好不容易開發整合成功，在興建新住宅時，更應首重「建築安全」，而在結構規劃設計時已經將安全標準規劃好，最難的則是工地施工時如何把「安全品質」做到位，建議採用更好、更耐震的創新「Alfa Safe耐震系統化鋼筋工法」來蓋更安全、品質更佳的新建築，從一開始就往工業化、系統化方把建築品質蓋好，施工時能達到規劃設計者所規劃的耐震要求，讓新建後的住宅能夠不在面對再一次的重建並傳承百年。 都市更新不僅是解決安全問題的關鍵手段，更是提升居住品質和城市發展的必要途徑。未來，我們希望看到一個更加和諧的城市面貌，居民的需求能夠得到充分的考量，而他們的居住環境能夠在現代化的程序中，依然保有溫暖和親切的社群感，這才是都市更新真正的價值所在。 |
