所謂建築成本控制,即在基本設計、實施設計、發包、施工過程中,實施一連串管制 措施,使建築物造價控制在規畫階段所擬定的預算範圍內。 目前絕大多數建築設計作業過程中,並未配合進行成本控制,建築物預算往往必須等 到領取建造執照,預售作業結束,營建工程開工後才逐漸浮現。擬定房屋售價時所依據之 造價資料,都憑經驗推測,其準確性如何,不無疑問。 約二年前,曾經有過一個真實案例,總樓地板面積約1,500 坪規模之地下四層地上六 層店舖集合住宅,擬定售價時預估營建成本每坪8 萬,但開工前發包營建成本每坪卻高達 10.5萬元,誤差率達31%,投資興建之建設公司頓時利潤減少3,750 萬元。請問,一個總 建坪1,500 坪之投資案,其利潤能有幾個3,750 萬元?此例絕非特殊個案,類似案例屢見 不鮮,嚴重者甚至有造成賠本的可能。 |
一、在過去,房地產業投資報酬率遠高於製造業、電子業、電腦業等行業,因此,當上述 國際競爭性產業為求生存,以一分一毛地進行成本控制時,建築業卻無成本控制的需 要和壓力,”反正是賺多賺少的問題,而不是賺錢賠錢的問題”,這是當時最佳的寫 照。 二、部份業者仍然存在著殺價、使用次級建材、偷工減料為降低造價的不二法門,並不認 同經由科學方法運作之造價控制。 三、造價控制為一專業性極高之技術,強調統籌整合,但一般業者普遍均以專家自居,且 缺乏全盤規畫的眼光和觀念,亦不擅援用專業人才,以致造價控制無法推廣。 四、成本控制的最大好處是能撐握整個成本架構,去除不必要的浪費,但一般業者卻吝嗇 花聘請顧問的小錢,而坐失節省大錢的良機。 |
一、營建成本超過預算,導致銀行貸款增加,利息負擔亦相對增加,不利財務調度。 二、營建成本超過預算時,有時候還要花更多的時間來修正設計圖說,憑白浪費時間與人 力資源,有時候會因而喪失先機。 三、沒有成本觀念的建築設計案,極有可能成為空中樓閣,無法落實,甚至導致業主與建 築師間之糾紛。 |
目前建築業好景不再,容積率的實施,引起搶建風潮,造成供給面遠遠超過需求面的 現象,物價雖然一再波動上昇,但房價卻因市場因素無法隨之調昇,建商利潤大大縮水, 成本控制的需要性,由於以下諸好處,在此刻強烈的浮現出來。 一、設計方案的造價,可隨設計進行過程,明顯地表露出來,使業主能夠確實撐握成本, 規畫資金運用流程,擬定售價,正確撐握利潤。 二、造價控制使得營建成本在預定的時間及預算內達成,間接有效地撐控設計作業時間, 免除因超過預算所花費之修改設計案時間。 三、造價控制得宜,將使業主減少不必要的成本支出及銀行貸款利息等負擔。 |
建築物成本控制主要分四大部份,第一部份為規畫階段擬定預算。第二階段為設計階 段設計方案在預算內達成。第三階段為建築物在預算內完成發包。第四階段為得標廠商在 預定工期及預算內完成標地建物興建,並獲得合理利潤。各階段造價控制的手法都不儘相 同,但目標卻都是一致的,本文論述重點在第二階段,即設計階之造價控制,至於規畫、 發包、施工階段造價控制則將另行論述。 |
檢討各種可行之結構系統、構造方式、基礎形式、安全措施等工法,以取得安全與經 濟間之最佳平衡點。造價控制並非只是估價而已,造價控制在此階段最主要的任務是合理 的造價分配以及此所衍生之適當工法、構造方式、材料的選擇及運用。 根據巴氏分配定律,20%的成元佔有80%的成本。換句話說,在建築物中,80%的成 本集中在20%的部品及建材中,造價控制的重點就在這些20%的成元中。就鋼筋混凝土建 築物而言,這些20%成元主要包括結構體、基礎、安全支撐、地質改良、外牆裝飾材等。 由此可知基本設計初期結構系統、構造方式、基礎形式等之決定對造價合理與否有舉足輕 重的影響。因此,在此階段提出上述各項目可行性分析之造價資料以供決策參考,對造價 控制而言,是絕對有其必要的。 |
一般而言,規畫階段所擬定的單價預算,資料來源絕大多數是通盤性的經驗推估,是 在尚未進行設計案或設計案相當簡略的情況下評估的,是否適合特定個案的時空條件,有 待進一步的驗証。而檢驗單價是否合理的最佳時機即是基本設計初期,設計草案即將定案 之時,此時多種可能方案同時進行檢討評估。 一般業者的印象,一定要有完整的圖樣才能進行估價。事實上這是一個錯誤的觀念。 一份概念式的草圖,只要照比例繪製,有結構尺寸及主要建材,即可進行精確度80%左右 的估算。 規畫階段預算是否合理的檢討就是根據這個原則來進行的。在這個階段,概念性的設 設計草圖應已完成,吾人所要進行者,即是根據這個草圖進行計量估價,以檢討成本是否 超過預算。萬一超過預算,此時是最不會產生額外作業之最佳調整時機。 |
此階段造價控制作業主要是階段性地檢討設計方案成本,使其在預算範圍內達成,萬 一成本與預算有差距,應即時告知設計單位,立即採取應變措施,修改設計方案或變更資 料,或修正規範,務必使成本落實在預算範圍。 一般所謂階段性檢討,視設計案規模、設計完成時間及其他環境條件而定。大致說來 ,大概是在進度40%,70%及完成之時做檢討。此階段講求的是精算,在圖說尚未百分之 百完成,且隨時有可能修改的情況下進行精算。這是一個往往覆覆的驗算、調整數量、單 價、總價的繁覆過程。這種過程,以人力而言,是相當費時而瑣碎的工作,但電腦的應用 卻使這些工作變得速迅、正確且容易撐握,使精確的造價控制從理論落實成實際的行動。 |
規畫 | 基本設計 | 實施設計 | 發包 | 施工 |
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.造價分配撿 討、修正 .預算單價撿 討、修正 |
A:40%、B:70%、C:100% •於A、B、C 各階段,以精算方式檢 討設計案造價,使其在預算內達成 |
一、瞭解包括規畫、設計、發包、施工等建築行為之運作過程及作業內容。 二、豐富的估價作業經驗及對成本及單價之敏感性。 三、個人電腦基本知識及應用操作相關套裝軟體的能力。 四、現代營建管理的知識,瞭解造價控制在營建管理的地位,以及造價控制與工期控制、 品質控制之關聯性。 |
熟練的估價技能,是造價控制的先決條件。在台灣建築體制中,估價是一個並不十分 受重視的行業,這可分別從教育和專業體制來說明。從教育體制而言,不論是專科或大學 ,估價這門課程大約佔2 學分左右,有的甚至和施工課程合併,而授課教師大部份都欠缺 豐富的估價實務經驗,來傳授此知識技能。在此條件之下,”估價”課程變成應景課程來 對待,是顯而易見的結果。”估價”課程如此,”造價控制”就更不用談了。 在台灣專業領域裡,估價大部份都是在施工圖說完成後才進行,所佔時間短,實際操 作人員,又多屬新手,缺乏實務經驗,所得報酬亦不高,其不受重視之程度可見一般,尤 其在設計階段。至於造價控制,更是前所未聞之事。 反觀先進國家,尤其是不列顛國協,估價師(QUANTITY SURVEYER) 是與結構技師、 電氣技師、空調技師等專業技師等量齊觀,平起平坐的專業工程師,在其教育養成過程中 ,亦有專業科系負責培育。在此體制中,成本的規畫、控制,忠實地落實在每一個建築師 執業的案件,社會資源因此得到更合理的運用。 台灣的社會是一個講究速成,追求表象的社會,在這種環境影響之下,許多成熟社會 所視為當然的步驟,往往被有意無意地省略、漠視,直到時勢所逼,而臨壓力,才會重新 檢討組織結構,研究歐美及其他先進國家制度及其產生背景,截長補短,自我調理,以求 突破困境,建築物造價控制將會是一個鮮明的例子。依目前一般設計作業過程所設計之每 坪造價5 萬元建築物,若施以造價控制作業,每坪合理地節省3 仟元(約6 %)並非難事 。總建坪一萬坪左右之案子,即可輕易地節省3 仟萬元。此等提高利潤,撐握利潤的誘因 ,無疑地,將會使設計階段造價控制成為對付不景氣的利器,也將是化危機為轉機的契機 。 |